Asuntoa ostaessa on tärkeää ottaa huomioon muutamia seikkoja, kuten esimerkiksi se, mitä veroja on maksettava. Ensinnäkin on hyvä tietää, että maksut vaihtelevat sen mukaan, onko kyseessä uudiskohde vai käytetty asunto. Uudisrakennusten kohdalla on tärkeää huomioida Espanjassa, ja erityisesti Málagassa sekä Andalusiassa, sovellettavat verot ja kulut.

Ensin on syytä täsmentää, mitä tarkoitetaan uudiskohteilla: ne ovat asuntoja, jotka ostetaan suoraan rakennuttajalta, kun rakennus tai peruskorjaus on valmistunut ja kun loppukatselmuksen todistus on myönnetty. Tämä todistus on arkkitehdin ja vastaavan työnjohtajan allekirjoittama.

Andalusiassa uudiskohteen asunnon ostoon liittyvät verot ovat:

• Arvonlisävero (IVA)

• Varainsiirtovero julkisista asiakirjoista (IAJD)

Arvonlisävero (IVA) on merkittävin vero uudiskohteen ostossa. Se lisätään suoraan myyntihintaan ja on pakollinen kaikissa uusien asuntojen kaupoissa, kun ne ostetaan suoraan rakennuttajalta tai rakentajalta.
Yleinen IVA-prosentti on 10 % kauppakirjassa merkitystä hinnasta. Suojelluissa asunnoissa (VPO) erityisjärjestelmän tai julkisen rakentamisen tapauksessa vero on 4 %.

Varainsiirtovero julkisista asiakirjoista (IAJD) koskee virallisia asiakirjoja, jotka luovat rekisteröitävän oikeuden Kiinteistörekisteriin, kuten asunnon kauppakirja. Tämä vero koskee myös mahdollista lainasopimusta.
Andalusiassa IAJD on tällä hetkellä 1,2 %. Andalusian hallituksen verkkosivuilta löytyy kaikki tarkemmat tiedot.

IAJD-alennukset:

• 0,3 % alle 35-vuotiaille

• 0,3 % perheväkivallan tai terrorismin uhreille

• 0,1 % vähintään 33 %:n työkyvyttömyysasteen omaaville henkilöille

Sekä IVA että IAJD on maksettava 30 päivän kuluessa. Myöhästymisestä voi seurata 200–400 euron sakot.

Muita kustannuksia:
Vaikka ne eivät ole varsinaisia veroja, on huomioitava myös notaarikulut ja kiinteistön rekisteröintimaksut. Molemmat riippuvat asunnon hinnasta ja ovat lailla säädeltyjä.

Lisäksi on muistettava kiinteistövero (IBI), joka ei ole kertaluonteinen ostovaiheessa, vaan vuosittain maksettava vero asunnon omistajalle. Sen määrän päättää kunta kiinteistön verotusarvon perusteella. Jos asuntoa varten otetaan asuntolaina, myös lainan kustannukset on huomioitava.

Kaiken tämän vuoksi on suositeltavaa laatia realistinen budjetti, joka kattaa kaikki kulut, jotta yllätyksiä ei tulisi.

Ostoon liittyvät verot ja kulut

1. Varainsiirtovero (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)

   • Kun ostat käytetyn asunnon, maksat varainsiirtoveroa. Andalusiassa vero on 7 % kauppahinnasta (yhtenäistetty taso vuodesta 2021 alkaen).

2. Uuden asunnon osto (suoraan rakennuttajalta)

   • Uudesta asunnosta maksat ALV:n (IVA) 10 % sekä leimaveron (Actos Jurídicos Documentados, AJD), joka Andalusiassa on 1,2 %.

3. Notaarikulut

   • Kaupan vahvistus notaarilla on pakollinen. Kulut vaihtelevat yleensä 500–1 000 €.

4. Kiinteistörekisteröinti

   • Rekisteröinti kiinteistörekisteriin maksaa tyypillisesti 500–1 000 €.

5. Asianajajan palkkio

   • On erittäin suositeltavaa käyttää paikallista juristia (abogado). Palkkio on yleensä 1 % kauppahinnasta + ALV.

Omistamiseen liittyvät verot

• Kiinteistövero (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
  – Kunta perii vuosittain, yleensä 0,4–1,1 % kiinteistön verotusarvosta (ei markkina-arvosta).

• Roska- ja kunnallismaksut
  – Tyypillisesti muutamia satoja euroja vuodessa.

• Ei-residentin tulovero (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR)
  – Jos et vuokraa asuntoa, maksat veroa laskennallisesta vuokratulosta (yleensä 19 % EU-kansalaisille).
  – Jos vuokraat, maksat 19 % todellisesta vuokratulosta (kulut voi vähentää).

• Yhteisömaksut (gastos de comunidad)
  – Jos asunto kuuluu taloyhtiöön, maksu voi olla muutamista kympeistä useisiin satoihin euroihin kuukaudessa.

Yhteenveto kustannuksista

• Käytetty asunto: laske kauppahinnan päälle noin 8–10 % lisäkuluja.

• Uusi asunto: lisäkustannukset noin 12–13 % kauppahinnasta.

Vasta tämän jälkeen näet todellisen sijoituksen koon.

Haluatko, että teen sinulle selkeän esimerkkilaskelman (esim. 250 000 € asunnon ostosta Costa del Solilta), niin näet kaikki kulut eriteltynä?

Tehdään selkeä esimerkkilaskelma 250 000 € asunnosta Costa del Solilla. Kerron erikseen sekä käytetyn asunnon että uuden asunnon kulut, jotta ero tulee selvästi esiin.

Käytetty asunto – 250 000 €

• Varainsiirtovero (ITP 7 %) → 17 500 €

• Notaarikulut → n. 800 €

• Kiinteistörekisteröinti → n. 700 €

• Asianajaja (1 % + ALV) → 3 025 €
  Yhteensä lisäkuluja: n. 22 000 €

Todellinen sijoitus: 272 000 €

Uusi asunto – 250 000 €

• ALV (IVA 10 %) → 25 000 €

• Leimavero (AJD 1,2 %) → 3 000 €

• Notaarikulut → n. 800 €

• Kiinteistörekisteröinti → n. 700 €

• Asianajaja (1 % + ALV) → 3 025 €
  Yhteensä lisäkuluja: n. 32 500 €

Todellinen sijoitus: 282 500 €

Omistamisen aikaiset kulut (vuosittain, esimerkkitapauksessa)

• IBI (kiinteistövero) → n. 500–1 000 €

• Jäte- ja kunnallismaksut → 200–300 €

• Yhteisömaksut (taloyhtiöstä riippuen) → esim. 100 €/kk = 1 200 € vuodessa

• Ei-residentin tulovero (19 % laskennallisesta vuokrasta) → yleensä muutama sata euroa vuodessa

Näin näet, että todellinen hinta on aina 8–13 % korkeampi kuin kauppahinta.